Ä°ÅŸte Arnavutköy’den Åžile’ye, Çatalca’dan Beykoz’a, köy köy yatırım yapılacak araziler…
Piyasalardaki durgunluk malum. Deyim yerindeyse birçok alanda yaprak kımıldamıyor. Yatırımcı böyle dönemlerde borsa, döviz, faiz üçgeninde pek durmak istemez. Biz de bu noktada yatırımcıya yol gösterebilmek için bir başka alternatif yatırım aracını inceledik. Gerçi bu yatırım aracı diğerleri gibi kısa vadeli değil.
O yüzden önceden uyarıyoruz. Bu yazıyı okuyup da arazi alacak okurlarımız en az 3-5 yıl getiriyi unutmak. Hatta bu süre ne kadar uzarsa kazanç oranının katlanarak artacaktır. Uzmanlara göre, istanbul gibi sürekli geliÅŸen ve büyüyen ÅŸehirlerde araziye yatırım yapmak, 3-5 yıl gibi uzun vadelerde neredeyse l’e 10 kazandırıyor.
Para dergisinin haberine göre, araziye yatırım öneren gayrimenkul uzmanları, 2009 yılında yapılacak mahalli seçimlerin de büyük fırsatlar doğuracağı inancında.
YENÄ° Ä°STANBUL PLANI
22 AÄŸustos 2006′da Ä°stanbul BüyükÅŸehir Belediye BaÅŸkanı tarafından onaylan 1/100.000 Ölçekli Ä°stanbul 11 Çevre Düzeni Planı için Ä°stanbul 2′nci Ä°dare Mahkemesi, Çevre Mühendisleri Odası Ä°stanbul Åžubesi’nin baÅŸvurusu üzerine “Yürütmeyi Durdurma” kararı aldı. Mahkemenin aldığı bu karar, Ä°stanbul’da yapılması düşünülen Galataport ve HaydarpaÅŸa gibi projelerin ÅŸimdilik rafa kalkmasına neden oldu.
Yürütmeyi durdurma kararı, yeni imar planlarını bekleyen ilçe ve belde belediyelerini de zora soktu. Ä°stanbul’un çevresindeki ilçeler, beldeler ve köyler imar izni verebilmek için BüyükÅŸehir Belediyesi’nin hazırladığı 1/100.000 Ölçekli Ä°stanbul 11 Çevre Düzeni Planı’nın uygulamaya girmesini bekliyordu.
BELİRSİZLİK KAZANCA DÖNÜŞSÜN
Åžimdi herkes birbirine “Ne olacak” diye soruyor. Ä°stanbul BüyükÅŸehir Belediyesi, ya Ä°dare Mahkemesi’nin aldığı bu karara itiraz edecek ya da yeni bir il çevre düzen planı hazırlayacak. Yeni planı da en kısa sürede hazırlamak zorunda.
Ancak uzmanlar, yatırımcılar için bu belirsizlik ortamının kazanca dönüşebileceği görüşünde. Gayrimenkul uzmanlarına göre, araziye yatırım yapmanın şimdi tam zamanı. Çünkü yeni 1/100.000 ölçekli İstanbul 11 Çevre Düzeni Planı onaylandığında ve bazı bölgelere imar izni çıktığında buralardaki arazilerin fiyatı katlanacak.
GELİŞME BÖLGELERİ
Ä°stanbul sürekli büyüyor. Büyüdükçe ve nüfusu artıkça da yeni yerleÅŸim alanlarına ihtiyaç duyuyor. Avrupa Yakası’nda Sarıyer, BeÅŸiktaÅŸ, ÅžiÅŸli, Kağıthane, BeyoÄŸlu, Fatih, BayrampaÅŸa, Bakırköy, Bahçelievler, Güngören, Eyüp, GaziosmanpaÅŸa, Sultanbeyli, Esenler, BaÅŸakÅŸehir, BaÄŸcılar, Küçükçekmece, Bü-yükçekmece, Beylikdüzü ve Esenyurt; Anadolu Yakası ‘nda ise Kadıköy, Ãœsküdar, Ãœmraniye, AtaÅŸehir, Maltepe, Kartal, Pendik, Sancaktepe ve Sultanbeyli gibi ilçelerde arazi bulmak neredeyse imkansız hale geldi.
Ä°stanbul’un yeni geliÅŸme bölgeleri arasında ise Avrupa Yakası’nda Silivri, Çatalca ve Arnavutköy; Anadolu Yakası’nda ise Beykoz, Çek-meköy ve Åžile ön plana çıkıyor.
Ä°stanbul’un yeni idari sınır yapılanmasına göre bazı köyler el deÄŸiÅŸtirdi, örneÄŸin, eskiden Çatalca sınırları içinde olan Balabanlı, Durusu, Yassıören, Boyalık, Baklah ve Karaburun, Arnavutköy ilçesine baÄŸlandı. Arnavutköy, GaziosmanpaÅŸa’dan ise Tayakadın ve Yeniköy’ü aldı.
Son yıllarda hızla büyüyen Arnavutköy’ün yeni köyleriyle birlikte arazi sıkıntısının ortadan kalkması ve hızla büyümesi bekleniyor. Anadolu Yakası’nda da daha önce Åžile’ye baÄŸlı olan Hüseyinli, Sırapınar ve Koçullu köyleri Çekmeköy ilçesine geçti. Çekmeköy’de yaÅŸanan arazi sıkıntısının yeni baÄŸlanan köylerle aşılacağı tahmin ediliyor.
MAHALLİ SEÇİMLER GELİYOR
Araziye yatırım yapmak her dönem kazançlı olmuştur. Ancak yatırım yapacağınız araziyi iyi seçmeniz gerekiyor. Bunun için de belirli kriterler var. öncelikle şehrin nereye doğru gelişeceğini iyi tahmin etmeniz gerekiyor. Ardından yeni imara açılacak yerleri takip etmeniz ve öncesinden yatırım yapmanız kazancınızı katlayacaktır.
Uzmanlar, 2009 yılında yapılacak yerel seçimlerin arazi yatırımı için uygun bir ortam yarattığı görüşünde, önümüzdeki yıl yapılacak seçimlerin ardından göreve gelecek yeni belediyeler, kaynak yaratmak için bölgelerindeki bazı arazileri imara açmak zorunda. Bu arazilere ÅŸimdiden yatırım yaptığınızda kazancınızı 10′a katlamanız mümkün.
BUNLARA DÄ°KKAT EDÄ°N
Ancak yatırım yapmadan önce dikkat etmeniz gereken bazı hususlar var. örneğin, hisseli arazi almamaya dikkat edin. Resmi makamlar, arazilerin bölünmesini Önlemek için hisseli satışlara kesinlikle izin vermiyor. Bu tip arazileri satın almak için hissedarların rızasını almanız gerekiyor. Sadece bir veya iki kişinin hissesini satın almanız artık mümkün değil.
Tarla vasfındaki arazilere verilen yüzde 5 imar izni de artık kalktı. Bu tip bir arazi satın aldığınızda artık üstüne çadır kurmanıza bile izin vermiyorlar. Ä°stanbul’un çevre köylerinden bu tip bir arazi satın almaya karar verdiyseniz, mutlaka köy geliÅŸim sahası içinde olup olmadığını sorun. Åžu anda sadece köy geliÅŸim sahası içinde olan yerlere imar izni veriliyor. Köy geliÅŸim sahası içinde kalan arazilere ortalama yüzde 20 ile 25 oranında imar izni var. Bu oran da 2 katlı bir konuta denk geliyor.
YATIRIM YAPILACAK YERLER
Ä°stanbul’da yatırım yapılacak yerlerin başında Anadolu Yakası’nda Beykoz, Çekmeköy ve Åžile geliyor. Avrupa Yakası’nda ise Silivri, Çatalca ve Arnavutköy yeni geliÅŸim bölgesi kapsamına alınan ilçeler.
Geçen hafta, önce Beykoz’dan baÅŸlayıp Riva ve Åžile’ye kadar yatırım yapılabilecek tüm köyleri tek tek dolaÅŸtık. Ardından Avrupa Yakası’na geçtik ve Silivri, Çatalca ve Arnavutköy’e baÄŸlı köylerdeki arazileri ve fiyatlarını araÅŸtırdık…
BEYKOZ VE KÖYLERİ
Ä°stanbul’da geliÅŸecek bölgeler arasında Anadolu Yakası’nda öncelikle Kartal ve köyleri geliyor. Ancak dikkat etmeniz gereken konu, Kartal’a baÄŸlı Gollü, Bozhane, Kılıçlı, Ishaklı, öğümce ve Anadolu Feneri gibi köylerde arazilerin çoÄŸunun 2B kapsamında olması. Kartal’ın köylerinde arazilerin metrekaresi ortalama 60 ile 150 YTL’ye satılıyor. Akbaba Köyü’nde bu rakam 100-200 YTL’lere çıkıyor. Anadolu Feneri’ndeki arazilerin fiyatı biraz daha cazip; metrekaresi 40-100 YTL arasında.
En pahalı arazilerse Riva ve Polenezköy’de. Beykoz’a baÄŸlı köyler arasında imar sorunu olmayan tek yer Riva. Ri-va’da arazilerin metrekare fiyatı 200 ile 350 dolar arasında deÄŸiÅŸiyor, imar izni ise yerine göre yüzde 25 ile 35 arasında deÄŸiÅŸiyor.
Riva’daki arazilere en fazla 2.5 katlı bir binaya izin veriliyor. Bölgede 500 metrekareden baÅŸlayan parseller, 40-50 dönüme kadar çıkıyor. Arazilerin hepsi imarlı ve müstakil tapulu. Ä°stanbul’a yapılacak 3′üncü boÄŸaz köprüsü yolunun Riva’nın 20 kilometre kadar yakınından geçmesi bölgenin cazibesini daha da artırıyor.
Cazibesinin artması yatırımcı gurupları da Riva’ya çekiyor. Riva’da 7 bin dönüm araziye sahip olan Alarko Holding, 4 bin villalık Alkent Riva Park projesine baÅŸlayacağını açıkladı. Geçen aylarda Ä°ngiltere merkezli Ottoman Finance Com-pany, 1 milyon metrekarelik arazi satın almıştı. Yapı Kredi Koray GYO da 480 bin metrekarelik arazi almış. Riva’da Galatasaray ve Fenerbahçe gibi spor kulüplerinin de arazileri bulunuyor.
Polenezköy’de ise arazilerin metrekare fiyatları 400 YTL’den baÅŸlayıp bin 500 YTL’ye kadar çıkıyor.
Beykoz köylerinde fiyatlar
Köy_____________Metrekare fiyatı
Gollü____________60-150 YTL
Bozhane_________ 60-150 YTL
Kılıçlı____________60-150 YTL
İshaklı___________60-150 YTL
Oğümce_________60-150 YTL
Anadolu Feneri____40-100 YTL
Riva___________200-350 dolar
Polonezköy____ 400-1.500 YTL
ŞİLE VE KÖYLERİ
Åžile’ye baÄŸlı çok fazla köy var. Ama sahile yakın ve yatırım yapılacak yerler arasında Karakiraz, Kurna, Sahilköy, DoÄŸancah, Alacalı, Sofular, Avcıkkoru, YeÅŸilvadi, Kervansaray gibi köyler ön plana çıkıyor.
Sahilköy, DoÄŸancah ve Alacalı’dan 1993 yılında imar geçmiÅŸ, 1998′de de onaylanmış. Geçen yıla göre arazilerin fiyatları yüzde 25 artmış. Bu üç köyde de imarlı ve ifrazlı arazilerin metrekaresi 150-250 YTL arasında satılıyor. Tarla vasfındaki arazilerin metrekare fiyatlarıysa 100-150 YTL arasında deÄŸiÅŸiyor. Köy içlerinde, deniz görmeyen imarlı arazilerin metrekare fiyatı 100-150 YTL. Yolu olmayan, elektrik ve su gibi altyapı hizmetlerinin götürülmediÄŸi yüzde 5 imarlı arazilerin fiyatı ise 50-60 YTL’ye kadar düşüyor.
Sofular’da imarlı arazilerin metrekare fiyatı 100-150 YTL arasında deÄŸiÅŸiyor. Tarla vasfındaki imarsız arazilerin fiyat-larıysa 60-80 YTL’ye kadar düşüyor. Yolu olmayan, henüz elektrik ve su gibi altyapı hizmetleri gitmeyen yerlerdeki arazilerin metrekaresi 50-60 YTL’ye satılıyor. Bölgede 2B arazilerine çivi bile çaktırılmıyor. Karakiraz ve Kurna’da fiyatlar daha da uygun. Sahili olan Kurna’da inÅŸa edilen villa siteleri dikkat çekiyor.
Karakiraz ve Kurna’da köy yerleÅŸim alanındaki arazilerin metrekaresi 70-100, tarla vasfında olan arazilerin metrekaresi ise 40-70 YTL’ye satılıyor. Gayrimenkul uzmanları, Avcıkoru, YeÅŸilvadi ve Kervansaray gibi sahile uzak olan köylerde ise fiyatların biraz daha ucuz olduÄŸunu belirtiyor.
Şile köylerinde fiyatlar
Köy__________ Metrekare fiyatı
Sahilköy________50-250 YTL
DoÄŸancah_______50-250 YTL
Alacalı__________50-250 YTL
Karakiraz_______40-100 YTL ‘
Kurna__________40-100 YTL
Sofular_________50-150 YTL
Avcıkoru________20-80 YTL
YeÅŸilvadi________20-80 YTL
Kervansaray_____20-80 YTL
ARNAVUTKÖY VE KÖYLERİ
Balabanlı, Durusu, Yassıören, Boyalık, Baklalı ve Karaburun eskiden Çatalca’ya baÄŸlı köylerdi. Tayakadın ve Yeniköy ise GaziosmanpaÅŸa’nın köyleriydi. Åžimdi bu köylerin hepsi Arnavutköy Be-lediyesi’ne baÄŸlandı.
Yukarıda saydığımız köyler arasında en pahalı arazi Karaburun’da. Karadeniz’e sahile bulunan Karaburun’da imarlı arazilerin metrekaresi 50-100 YTL arasında deÄŸiÅŸiyor. Arnavutköy’e yakınlığıyla dikkat çeken Tayakadın’da imarlı arazilerin metrekaresi 20-80, Yassıören’de ise 30-90 YTL adasında deÄŸiÅŸiyor.
Arnavutköy’den biraz uzakta kalan ve Durusu Gölü’ne yanındaki Balabanlı’da arazilerin metrekaresi 20-40, Çatalca ilçe sınırına yakın Boyalık’ta 15-40, Baklalı’da ise 20-40 YTL arasında deÄŸiÅŸiyor.
Arnavutköy’de fiyatlar
Köy____________Metrekare fiyatı
Balaban_________20-40 YTL
Yassıören________30-90 YTL
Boyalık_________15-40 YTL
Baklah_________ 20-40 YTL
Tayakadın_______20-80 YTL
Karaburun_______50-100 YTL
ÇATALCA VE KÖYLERİ
Bazılarını Arnavutköy’e kaptırsa da Çatalca hala Ä°stanbul’un en geniÅŸ araziye sahip ilçelerinden biri. Ä°lçenin köy sayısı oldukça fazla.
Arazilerin fiyatları ise oldukça ucuz. Gayrimenkul danışmanları ÅŸimdiden Çatalca’ya yapılacak yatırımın ileride çok getiri saÄŸlayacağı görüşünde.
Çatalca köylerinde fiyatlar
Köy_____________Metrekare fiyatı
Gümüşpınar______20-50 YTL
Belgrat__________ 5-20 YTL
Ihsaniye_________20-60 YTL
Ormanlı__________5-20 YTL
Başakköy________10-20 YTL
Örencik__________5-20 YTL
Celepköy________10-25 YTL
Kalfaköy_________5-30 YTL
Akalan__________10-40 YTL
Kabakça_________20-100 YTL
Çanakça_________30-70 YTL
Yazlık___________20-50 YTL
DaÄŸyenice_______15-50 YTL
Subaşı__________30-150 YTL
Yalıköy__________20-150 YTL
Aydınlar_________20-80 YTL
Halaçh__________20-80 YTL
Kestanelik_______20-80 YTL
Orünçlü_________20-100 YTL
Kızılcaali________20-80 YTL
Gökçeali_________40-200 YTL
InceÄŸiz__________15-150 YTL
Elbasan_________20-80 YTL
Haber3.
